15 000 euros. Cette somme, stable malgré la revalorisation de nombreux seuils fiscaux en 2025, continue de faire office de barrage : au-delà, l’accès au régime micro-foncier se ferme net. Les dispositifs d’investissement locatif comme le Pinel ou le Denormandie maintiennent leur exclusion, quelle que soit la modestie des loyers perçus.
Détenir un bien en indivision, sauf exception rarissime, conduit également à déclarer au régime réel. Peu importe le nombre de logements, la règle ne fléchit pas : tant que la totalité des revenus bruts reste sous la barre des 15 000 euros, l’option micro-foncier reste envisageable.
Le régime micro-foncier en 2025 : à qui s’adresse-t-il vraiment ?
En 2025, le régime micro-foncier cible précisément un profil : les propriétaires particuliers qui perçoivent des loyers issus de locations nues, c’est-à-dire sans meubles, pour un montant total ne dépassant pas 15 000 euros par an. Ce seuil, inchangé, s’applique à l’ensemble des loyers bruts encaissés par le foyer fiscal, tous biens confondus.
Qui est réellement concerné ? Principalement des investisseurs possédant un ou plusieurs logements loués nus, en dehors de dispositifs fiscaux spécifiques, qui recherchent une fiscalité sans complexité. Le micro-foncier simplifie la déclaration : quelques lignes suffisent, sans justificatif de charges. Un abattement forfaitaire de 30 % s’applique d’office sur les loyers déclarés, censé englober tous les frais de gestion ou d’entretien.
Mais ce régime n’est pas ouvert à tous. Les bénéficiaires de dispositifs comme Pinel, Malraux ou Denormandie se retrouvent d’emblée exclus : pour eux, la déclaration au réel est obligatoire. Même chose pour la plupart des indivisions. Quant aux loyers tirés de la location meublée, ils basculent dans le micro-BIC, bien distinct.
Pour les bailleurs particuliers qui remplissent les conditions, le micro-foncier offre un cadre stable et rapide. Reste à surveiller chaque année le cumul des loyers bruts, car dépasser la limite impose de changer de régime. Si la fiscalité immobilière évolue, le micro-foncier reste un point d’ancrage pour beaucoup de propriétaires modestes ou soucieux de simplicité.
Quels critères d’éligibilité devez-vous remplir pour bénéficier du micro-foncier ?
Les conditions pour profiter du micro-foncier sont nettes, sans place pour l’interprétation. L’administration fiscale délimite précisément le périmètre des bénéficiaires. En 2025, deux critères forment la base : la nature de vos locations et le total de vos revenus locatifs bruts.
Voici les points à vérifier pour savoir si vous pouvez prétendre au micro-foncier :
- Seuls les revenus provenant de la location nue, c’est-à-dire sans meubles, sont concernés. Un logement meublé fait basculer les loyers sous le régime micro-BIC, non micro-foncier.
- Le plafond de 15 000 euros de loyers bruts, tous biens confondus, ne tolère aucune exception. Ce montant s’apprécie au niveau du foyer fiscal, sans distinction du nombre de logements.
Certains dispositifs fiscaux, tels que Pinel, Malraux ou Périssol, rendent automatiquement impossible l’utilisation du micro-foncier. Ces régimes spéciaux imposent la déclaration au réel. La détention d’un bien en indivision conduit souvent à la même issue, sauf dans des situations très particulières.
Attention également à la composition des revenus : seules les recettes foncières brutes des locations nues entrent en compte, hors charges refacturées au locataire. Les loyers de parkings ou locaux commerciaux restent éligibles tant qu’ils ne sont pas meublés.
Respecter ces critères conditionne l’accès à la simplicité du micro-foncier : une déclaration rapide et un abattement automatique. La frontière avec le régime réel ne laisse aucune place à l’approximation.
Comprendre l’abattement fiscal et le plafond des revenus locatifs
La force du micro-foncier, c’est sa simplicité absolue. Son principal avantage : un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts encaissés. En pratique, seuls 70 % de vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Aucune liste de charges à produire, aucun justificatif à archiver : tout est géré en un instant, sans détail à fournir à l’administration.
Le plafond, quant à lui, demeure immuable : 15 000 euros de loyers bruts par an, avant abattement, hors charges récupérées sur le locataire. Si la somme de vos loyers perçus dépasse ce seuil, le régime micro-foncier n’est plus une option. Vous basculez alors sur le régime réel, avec ses déductions mais aussi son formalisme renforcé.
Pour clarifier les caractéristiques du micro-foncier en 2025, voici ses règles essentielles :
- Abattement micro-foncier : 30 % appliqués automatiquement sur les loyers bruts.
- Plafond d’accès : 15 000 euros de revenus locatifs bruts par an.
- Charges non déductibles en plus : taxe foncière, intérêts d’emprunt ou travaux ne s’ajoutent pas à l’abattement.
La loi de finances pour 2025 ne modifie ni le taux d’abattement ni le plafond. Mais attention : l’abattement micro-foncier ne s’ajuste pas en fonction des charges réelles supportées. Il convient donc de comparer avec le régime réel selon la situation de chaque propriétaire. Ce système favorise la lisibilité et la maîtrise de l’imposition, mais ne correspond pas à tous les profils d’investisseurs.
Micro-foncier ou régime réel : quelle option privilégier selon votre situation ?
Lorsqu’il s’agit de déclarer ses revenus fonciers, deux chemins s’offrent à vous : micro-foncier ou régime réel. Le micro-foncier s’adresse à ceux dont les loyers bruts issus de la location nue ne dépassent pas 15 000 euros sur l’année. Ici, la déclaration se fait en quelques lignes, l’abattement de 30 % s’applique automatiquement, et aucune justification n’est requise. Cette voie séduit les propriétaires de quelques biens, sans frais importants à déduire.
De son côté, le régime réel suppose une implication accrue. Il devient obligatoire si vos revenus locatifs excèdent le plafond ou si vous souhaitez optimiser vos charges. Toutes les dépenses (copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, travaux…) se déduisent poste par poste sur le formulaire 2044 (ou 2044-SPE pour certaines situations). Ce mode de déclaration se révèle avantageux dès lors que les charges dépassent 30 % des loyers bruts. La fiscalité reflète alors au plus près la réalité économique de votre investissement.
- Micro-foncier : rapidité, gestion simplifiée, abattement automatique.
- Régime réel : déclaration détaillée, déduction de chaque dépense, suivi précis.
Il est donc judicieux d’examiner la structure de votre patrimoine locatif, le montant de vos charges et vos objectifs de rendement. Pour les propriétaires engagés dans des travaux significatifs ou remboursant un prêt immobilier conséquent, le régime réel peut annuler ou fortement réduire l’imposition sur les loyers perçus. Choisir entre micro-foncier et régime réel, ce n’est pas seulement une affaire de procédure : c’est une décision qui engage la stratégie patrimoniale, avec un impact direct sur la rentabilité du placement.
Au bout du compte, ce choix façonne la trajectoire de votre patrimoine immobilier. Savoir où placer le curseur, c’est déjà écrire la suite de son histoire de bailleur.
